Mała Wspólnota

W piątek 4 lipca 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (Wydział VII) rozpatrzył skargę spółki Lidl na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) z grudnia 2024 r. o uchyleniu warunków zabudowy dla sklepu.

Sąd uchylił decyzję SKO i umorzył postępowanie odwoławcze w sprawie odwołania od wydanych warunków zabudowy złożonego przez jednego z bezpośrednich sąsiadów jako bezprzedmiotowe po 3 latach pomimo stwierdzonych licznych nieprawidłowości, które wystąpiły przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy przez Gminę Brwinów.

Przypominamy, że mieszkańcy jak tylko dowiedzieli się (tj. w listopadzie 2021 roku) o wydaniu decyzji Burmistrza Gminy Brwinów z dnia 22 lipca 2021 r. sprzeciwiają się lokalizacji sklepu na terenie Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu w sąsiedztwie domów jednorodzinnych. Ustalona lokalizacja sklepu jest zaburzeniem ładu przestrzennego i pogwałceniem zasady dobrego sąsiedztwa.

Kontekst sprawy, której dotyczyła lipcowa rozprawa w WSA

Jak pisaliśmy w lutym 2025 r., SKO w grudniu 2024 roku uchyliło decyzję burmistrza Brwinowa z 2021 r. dotyczącą wydania warunków zabudowy (WZ) dla inwestora Rosehill Properties planującego budowę sklepu dla Lidla, wskazując zaniedbania urzędu:

• Odwołanie oraz cofnięcie odwołania przez jednego z bezpośrednich sąsiadów złożone w sierpniu 2021 r. (w terminie!) nigdy nie zostały przekazane do SKO przez Urząd Gminy. Dokumenty „leżały w szufladzie” w Urzędzie Gminy Brwinów przez ponad 3 lata pomimo wynikającego z przepisu obowiązku przekazania ich do SKO do rozpatrzenia.
• Urząd Gminy Brwinów nadał decyzji charakter ostateczny, mimo że formalnie nim nie była, co umożliwiło wydanie pozwolenia na budowę sklepu na wadliwych podstawach.
• Do tego jeszcze Urząd Gminy Brwinów pominął bezpośrednią sąsiadkę w całej procedurze wydawania decyzji, co narusza prawo.

Tu więcej informacji: Zaskakujące zaniedbania w sprawie Lidla w Otrębusach

Główne tezy wyroku WSA

Generalnie można uznać, że fragment orzeczenia w stosunku do Urzędu Gminy jest miażdżący. Niestety, w ocenie Sądu błędy proceduralne popełniło również SKO.

Oto główne elementy ustnego uzasadnienia wyroku WSA:

1. Brak wyważenia interesów – wg Sądu SKO nie wzięło dostatecznie pod uwagę faktu, że Lidl działał w dobrej wierze na podstawie decyzji uznanej za ostateczną.
2. Rażące zaniedbania Urzędu Gminy – dokumenty złożone przez mieszkańca nie zostały przekazane do właściwego urzędu, wyjęto je z akt sprawy i „schowano na trzy lata”, co sąd uznał za sytuację “jednoznacznie skandaliczną”, sposób wytłumaczenia tego stanu rzeczy przez pracownika Urzędu Gminy w piśmie do SKO nazwał „bulwersującym”.
3. Nieprawidłowe uchylenie kasacyjne decyzji Burmistrza Gminy Brwinów przez SKO zamiast rozpoznania sprawy merytorycznie – Sąd uznał, że SKO powinno zbadać czy warunki zabudowy są prawidłowe, czyli orzec co do istoty (meritum) sprawy, a nie uprościć ją procedurą kasacyjną i stwierdzić, że się nie da ustalić warunków dla już zrealizowanej inwestycji.
4. Sąd uchylił tę decyzję, “jednocześnie uznając, że sytuacja jest tak jaskrawa i w sytuacji, kiedy po upływie tak znacznego okresu czasu następuje powrót do – przy tych wszystkich uwarunkowaniach kontrolowania instancyjnego – decyzji, która w obrocie prawnym funkcjonuje jako ostateczna”.

Sąd uznał, że wskutek nieprzekazania odwołania przez ponad 3 lata sprawa rozpoznania odwołania powinna być umorzona. Jest to jednoznacznie korzystny wyrok dla Lidla, nie biorący pod uwagę pokrzywdzonych sąsiadów inwestycji, którzy od prawie 4 lat walczą o swoje prawa.

W naszej ocenie jest to wielce nieuzasadnione, tym bardziej sprawa w takich okolicznościach powinna zostać wyjaśniona przez organy w toku normalnej procedury przez organy obu instancji jak stanowi prawo – żeby pokazać, że prawo działa pomimo rażących błędów i nieprzekazania odwołania w skandalicznych okolicznościach.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że w czasach komunistycznych takie praktyki organów administracyjnych były powszechne. Aparat komunistyczny nie respektował podstawowych praw obywatela i w III RP w ramach przywracania praworządności organy zajmują się rozpatrzeniem spraw po upływie nawet 50 lat i więcej, niektóre sprawy jak powszechnie wiadomo trwają do dziś.

W naszej ocenie w tej sprawie powinno być podobnie. Odwołanie powinno być rozpoznane pomimo upływu ponad 3 lat, właśnie w ramach przywrócenia praworządności i respektowania faktu potwierdzonego już przez WSA w wyroku z dnia 3 listopada 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 1292/23, że analiza urbanistyczna stanowiąca podstawę do wydanej decyzji Burmistrza Gminy Brwinów z 22 lipca 2021 była absolutnie wadliwa. Oczywistym jest, że powinna zostać przeprowadzona nowa analiza urbanistyczna.

Jako obywatele mamy do tego pełne prawo i dlatego argumentowaliśmy w toku sprawy przez Sądem, że:

• Skarga Lidla powinna podlegać oddaleniu ponieważ decyzja SKO jest prawidłowa. Co istotne Lidl w postępowaniu w ogóle nie był inwestorem, więc to nie dla niego były ustalane warunki zabudowy i to nie Lidl realizował budowę i uzyskał pozwolenie na budowę. Robiła to inna spółka – Rosehill Properties, która nie zaskarżyła decyzji jak również nie zajęła stanowiska w sprawie, więc zgodziła się z decyzją SKO. Lidl, który jest obecnie właścicielem terenu (w tym sklepu) miałby prawo ubiegać się o wydanie warunków zabudowy w ewentualnym postępowaniu legalizacyjnym prowadzonym przez PINB (m.in. nowa analiza urbanistyczna). Jest to normalny tok postępowania w takich sytuacjach. W naszym stanowisku przekazanym do WSA przytoczyliśmy liczne wyroki NSA na potwierdzenie.
• Zasadne jest uchylenie decyzji Burmistrza Gminy Brwinów z uwagi na fakt, że narusza prawo poprzez przyjęcie nieprawidłowego frontu działki do przeprowadzenia analizy urbanistycznej co czyni ją wadliwą, jak również została wydana w warunkach uzasadniającym wznowienie postępowania. Sąsiadka Lidla została pominięta w sprawie przez organ I instancji. Kwestie powyższe zostały ustalone przez WSA w prawomocnym wyroku z dnia 3 listopada 2023 r., sygn. akt. VII SA/Wa 1292/23, który na podstawie art. 153 ppsa wiąże w sprawie. Zgodnie z prawem Sąd w takim przypadku na podstawie art. 145§1 pkt. 1 lit. a) – c) prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ma obowiązek uchylić decyzję organu I instancji

Niestety, Sąd nie odniósł się w ogóle do naszej argumentacji, więc nie wiemy dlaczego nie wziął jej pod uwagę i pominął w sprawie tak istotne i wiążące okoliczności.

Pełnomocnik Lidla na rozprawie o zaniedbaniach

Słowa pełnomocnika Lidla w trakcie rozprawy wskazują na to, że on również uważa, że doszło do zaniedbań po stronie Urzędu Gminy Brwinów:

To sprawa sprowadza się do tego, że dokument złożony przez pana *** został schowany na 3 lata do szuflady… skutki takiego zaniechania… mogą być zdumiewająco i nieproporcjonalnie daleko idące.

Pełnomocnik Lidla na rozprawie wyraził również obawę, że w przypadku utrzymania decyzji SKO, skutkowałoby to unieważnieniem pozwolenia na budowę, a w sytuacji braku uzyskania pożądanych warunków zabudowy w postępowaniu legalizacyjnym, koniecznością rozbiórki Lidla. Należy się zgodzić z tymi obawami, ponieważ taki skutek przewiduje prawo. My jako mieszkańcy i obywatele domagamy się jego przestrzegania oraz egzekwowania wobec każdego (w tym wobec Lidla) tak samo.

Sąd w uzasadnieniu wyroku o zaniedbaniach Urzędu Gminy w Brwinowie

Generalnie można uznać, że fragment orzeczenia WSA w stosunku do Urzędu Gminy jest miażdżący.

Warto zacytować następujące fragmenty odnoszące się do sposobu działania Urzędu Gminy w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy dla tej inwestycji:

• (...) nieprawidłowości istniały, ale po stronie organu administracji Urzędu Gminy Brwinowie, który w sposób ewidentny nie dopełnił staranności w zakresie nadzoru nad prawidłowym realizowaniem czynności.
• (...) zupełnie bulwersująca jest ta kwestia, że po upływie ponad trzech lat przedstawił z takim bardzo lakonicznym komentarzem w zakresie braku stosownego nadzoru pracownika nad przekazaniem według właściwości stosownego odwołania do organu uprawnionego odwoławczego.
• (...) To jest sytuacja taka, można powiedzieć, jednoznacznie skandaliczna.

Skutki i kontrowersje

• Wyrok WSA przywraca nieprawomocnie decyzję Burmistrza Gminy Brwinów o warunkach zabudowy do obiegu prawnego.
• Jako sąsiedzi inwestycji czujemy głębokie rozczarowanie i niesprawiedliwość - urzędnicze zaniedbania po stronie Urzędu Gminy Brwinów w sposób istotny przyczyniły się do powstania kontrowersyjnej inwestycji w sąsiedztwie domów jednorodzinnych i na terenie Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu. Prawdopodobnie nikt z odpowiedzialnych za te błędy urzędników nie poniesie odpowiedzialności, a to właśnie ich działania doprowadziły do nieprawidłowego przeprowadzenia całej procedury administracyjnej.
• Naszym celem nie jest blokowanie rozwoju, ale działania zgodne z przepisami. Sprzeciwiamy się sytuacji, w której nadużycia prawa i niedopełnienie obowiązków przez funkcjonariuszy publicznych prowadzą do faworyzowania jednej ze stron – właściciela sklepu – kosztem ładu przestrzennego i ochrony interesów mieszkających w pobliżu mieszkańców, którzy tu byli pierwsi i wybrali to miejsce do życia na podstawie zapisów w obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.
• Niestety, to tolerowanie błędów proceduralnych w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy może mieć poważne konsekwencje dla naszej okolicy: prawdopodobnie będzie otwierać drogę do prób dalszej komercjalizacji okolicy wbrew zapisom miejscowego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, które przewiduje zachowanie charakteru mieszkaniowego tego obszaru.
• W naszej ocenie, gdyby postępowanie zostało przeprowadzone rzetelnie i z poszanowaniem przepisów co do przyjęcia frontu działki (terenu), z uwzględnieniem zasady dobrego sąsiedztwa oraz realiów przestrzennych – inwestycja taka jak wybudowany Lidl, nie powinna zostać dopuszczona w tym miejscu. Sąd w prawomocnym wyroku z dnia 3 listopada 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 1292/23 potwierdził, że analiza urbanistyczna była błędna dlatego, że przyjęła nieprawidłowy front działki (terenu).
• Nie powinno dochodzić do sytuacji, w której ktoś odnosi korzyść z powodu błędów administracyjnych lub zaniedbań ze strony organów publicznych. To nie tylko niezgodne z prawem, ale także głęboko niesprawiedliwe i sprzeczne z interesem społecznym.
• Mieliśmy nadzieję, że orzeczenie SKO nada sprawie właściwy kierunek i pozwoli naprawić wcześniejsze błędy. Niestety – choć intencje Kolegium mogły być słuszne – jego działania proceduralne okazały się niewystarczająco precyzyjne, co stało się podstawą do wydania korzystnego dla inwestora orzeczenia przez WSA.

Co by było, gdyby odwołanie trafiło do SKO w terminie?

Warto cofnąć się myślami do 2021 roku i zadać sobie pytanie: jak potoczyłaby się sprawa, gdyby Urząd Gminy dopełnił swoich obowiązków i nie przetrzymał odwołania bezpośredniego sąsiada inwestycji, lecz niezwłocznie przekazał je do Samorządowego Kolegium Odwoławczego zgodnie z wymogami prawa?

Można zasadnie przypuszczać, że w takim scenariuszu SKO miałoby realną szansę skutecznie zablokować inwestycję na wczesnym etapie – zwłaszcza że już wtedy decyzja o warunkach zabudowy (WZ) obarczona była poważnymi błędami. Zaniechanie urzędników polegające na zatrzymaniu odwołania na ponad 3 lata nie było jedyną nieprawidłowością, jaka towarzyszyła tej sprawie. Dla pełnego obrazu warto przypomnieć inne istotne uchybienia, które obciążały postępowanie prowadzone przez Urząd Gminy:

1. Błędna analiza urbanistyczna

Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na podstawie nieprawidłowo sporządzonej analizy urbanistycznej, co doprowadziło do naruszenia zarówno prawa, jak i interesu społecznego. Kluczowy błąd polegał na przyjęciu niewłaściwego frontu działki, co sztucznie zwiększyło zasięg obszaru analizowanego – tak, by znaleźć w jego obrębie zabudowę o podobnym charakterze i „dopasować” decyzję do oczekiwań inwestora. Tymczasem, jak jednoznacznie stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. II OSK 450/20: „Poszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości 'podobnych', wyłącznie celem pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora, nie jest dopuszczalne.”

Co istotne, to uchybienie zostały potwierdzone i mają charakter wiążący na mocy art. 153 p.p.s.a., w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 listopada 2023 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1292/23).Niestety Sąd w ustnym uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2025 nie odniósł się do tego wyroku i jego mocy wiążącej. Czekamy na uzasadnienie.

Pisaliśmy o tym tu: Zaskakujące zaniedbania w sprawie Lidla w Otrębusach

2. Naruszenie praw strony – brak zawiadomienia sąsiada

W postępowaniu administracyjnym o wydanie decyzji WZ pominięto sąsiada nieruchomości, dla której były ustalane warunki zabudowy.

WSA w Warszawie, w prawomocnym wyroku z dnia 3 listopada 2023 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1292/23), jednoznacznie stwierdził, że mieszkaniec ten miał interes prawny i powinien być stroną postępowania. Brak zawiadomienia go o toczącym się postępowaniu stanowił naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i podważał prawidłowość całego procesu decyzyjnego.

3. Spór o obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko

Istotne wątpliwości budzi także pominięcie obowiązku przeprowadzenia pełnej oceny oddziaływania inwestycji na środowisko, mimo że planowana lokalizacja znajduje się na obszarze Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, a sama inwestycja ma znaczną skalę.

W 2022 roku w trybie nadzwyczajnym SKO unieważniło decyzję środowiskową, uznając, że została ona wydana z rażącym naruszeniem prawa – z pominięciem raportu środowiskowego. Jednak w toku dalszego postępowania, Wojewódzki Sąd Administracyjny z uwagi na rozbieżne orzecznictwo w tym zakresie uznał, że nie można jednoznacznie rozstrzygnąć, czy raport był obligatoryjny, a tym samym – czy doszło do rażącego naruszenia prawa.

Choć formalnie nie przesądza to sprawy – samo pojawienie się takich wątpliwości podważa jakość i rzetelność oceny środowiskowej.

Na koniec: Co twierdzi burmistrz?

Mimo licznych i jednoznacznych zastrzeżeń ze strony Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego — zarówno w sprawie opisanej powyżej, jak i w postępowaniach z 2023 roku, w których sąd stwierdził m.in. nieprawidłowości w zakresie ustalania szerokości frontu działki — burmistrz podczas sesji Rady Miejskiej 25 czerwca 2025 roku oświadczył, że przeprowadził własne czynności kontrolne i… nie dopatrzył się żadnych uchybień.

Do tego w piśmie z czerwca 2025 wysłanym do jednego z członków Stowarzyszenia Główna Geodetka Gminy twierdziła:

“Okoliczności wycofania odwołania przez jedną ze strona postępowania, jako dysponenta pisma, przed upływem 7 dni w ciągu których organ I instancji jest zobligowany do przesłania odwołania wraz z aktami sprawy do organu odwoławczego, doprowadziła do błędnego przyjęcia, że nie ma konieczności przesłania powyższego odwołania do organu II instancji. Z tego też względu do akt sprawy, przesłanych do SKO, nie zostały dołączone ww. pisma jako oczywiście nia mające znaczenia w prowadzonych postępowaniach”

Czyli sam przedstawicielka Gminy potwierdzi, że Urząd Gminy popełnił błąd: “błędne przyjęcie” i sama potwierdza, że urzędnicy gminni wyjęli z akt sprawy odwołanie przesyłając akta do SKO! To skandaliczne!

Co dalej?

Orzeczenie WSA nie jest jeszcze prawomocne. Uczestnicy postępowania mają prawo złożyć kasację do NSA w ciągu 30 dni otrzymania uzasadnienia wyroku.

Skład sądu, który wydał wyrok 4 lipca 2025 r., w sprawie o sygnaturze VII SA/Wa 377/25 to Leszek Kobylski, Marcin Maszczyński, Andrzej Nogal.

Link do e-wokandy: https://www.nsa.gov.pl/ewokanda/wsa/warszawa/

Przypominamy, że w imieniu mieszkańców sprawę prowadzi Kancelaria Radcy Prawnego Macieja Sławińskiego.

— CC: @franzolot@pol.social #brwinów #brwinów_blogosfera #malawspolnota