Mała Wspólnota

Dla mieszkańców Otrębus z okolic ul. Pszczelińskiej 14 lutego to nie tylko Walentynki, ale także bolesna rocznica. Dokładnie 3 lata temu (14 lutego 2022 roku), 378 osób poparło wniosek do burmistrza Gminy Brwinów o objęcie terenu wokół działki, na której powstawał Lidl, Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Pomimo, że formalności w tym zakresie ruszyły jeszcze w 2022 roku, sprawa ustalenie MPZP utknęła w urzędniczym marazmie, a mieszkańcy nadal są niepewni co do kształtu ich sąsiedztwa. Warto czytać do końca!

Miejscowy Plan dla okolicy Lidla jest niezbędny

MPZP zgodny z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania jest dla sąsiedztwa Lidla jedyną REALNĄ GWARANCJĄ, że w okolicy domów jednorodzinnych nie pojawią się kolejne komercyjne obiekty handlowo-usługowe, zagrażające charakterowi tej części miejscowości. Jeśli na tym terenie będą nadal obowiązywały decyzje WZ – to przy Lidlu, który stał się na tym terenie niechlubnym punktem odniesienia dla analiz urbanistycznych – takie zagrożenie jest bardzo realne. Świadczą o tym już złożone w Gminie wnioski o warunki zabudowy dla działek sąsiadujących – odkrywamy szczegóły w dalszej części tego wpisu.

Niewystarczający brak ochrony przed ekspansją zabudowy komercyjnej na tym terenie to zresztą jeden z powodów, dla których sąsiedzi Lidla podważają prawno-formalne warunki, na których powstał Lidl. Wiedzą, jakie są konsekwencje związane z lokalizacją tego obiektu, gdy dalsze planowanie przestrzenne okolicy będzie nadal realizowane w oparciu o decyzje WZ.

Nadzieje mieszkańców a zamiary urzędników

Wniosek mieszkańców z 14 lutego 2022 dosyć szybko spotkał się ze zrozumieniem Rady Miejskiej w Brwinowie. Już 26 maja tego samego roku (tj. w Dzień Matki) 20 z 20 obecnych na sesji Radnych jednomyślnie podjęło uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia MPZP dla całych północnych Otrębus (tj. na północ od ul. Warszawskiej).

Proces postępował sprawnie: w trzecim kwartale 2022 roku wybrano wykonawcę, do końca listopada można było składać wnioski… A potem na rok zapadła cisza i spokój – projektant pracował nad projektem planu.

Rok później (w 4 kwartale 2023 roku) jeden z mieszkańców wystąpił w trybie dostępu do informacji publicznej o wgląd do opracowywanego projektu MPZP, a urzędnicy gminni udostępnili projekt dokumentu. I tu mieszkańców tej okolicy spotkała niemiła niespodzianka – zamiast ochrony przed kolejnymi obiektami handlowymi, plan otwierał furtkę do ich dalszej ekspansji! Dwóm działkom sąsiadującym z Lidlem nadano oznaczenie 4U-MN, „teren usług lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej” z dopuszczoną powierzchnią zabudowy do 35%.

Planowane rozszerzenie funkcji działek przy Lidlu (pasiasty teren)

To niewinne „lub” w opisie przeznaczenia terenu jest w istocie tylnymi drzwiami do dalszej zabudowy handlowej lub usługowej – jak słynne „lub czasopisma” z afery Rywina. W rzeczywistości to znamienne “lub” nie daje tej okolicy żadnego zabezpieczenia przed dalszą rozbudową o kolejne obiekty, co może skutkować przekształcaniem terenu domów jednorodzinnych w rozbudowany kompleks handlowy.

I TU UWAGA Dla działek przy Lidlu przewidziano w projekcie MPZP przeznaczenie umożliwiające lokowanie na nich usług, choć:

1. Działki te są obecnie działkami z domami jednorodzinnymi z dużym udziałem terenów zielonych.
2. Dla działek nigdy wcześniej nie były wydane WZ dopuszczające usługi o takiej skali.
3. W trakcie terminu składania wniosków do MPZP nie złożono żadnych wniosków na usługi na tych działkach!

O historii pojawienia się w projekcie MPZP tego znamiennego “lub” już niedługo w kolejnym wpisie. Temat jest warty uwagi.

Oznaczenie 4U-MN dla działek przy Lidlu – jakie niesie zagrożenie

Dopuszczając usługi z powierzchnią zabudowy na działce można postawić obiekt / obiekty o łącznej powierzchni zabudowy ok. 1900m2. Oprócz Lidla (który powstał na podstawie decyzji wątpliwych prawnie) nie ma tu tego typu obiektów!

Przykładowe wizualizacje oddające skalę (z porównaniem do Lidla, który na wizualizacjach ma kolor grafitowy):

Przykład: Gdyby ktoś zdecydował się na 2 osobne budynki (żółty i czerwony) na 2 pasiastych działkach

Przykład: Gdyby ktoś zdecydował się na 1 budynek (czerwony) na 2 pasiastych działkach

Gmina nabiera wody w usta

Jeszcze w grudniu 2023 roku (podczas sesji Rady Miejskiej) mieszkańcy nagłośnili Radnym to kuriozum w projekcie MPZP, do którego dotarli. Wskazali na niezgodności projektu MPZP z ich oczekiwaniami z pierwotnego wniosku. Podkreślili, że zamiast zabezpieczenia terenu, gmina de facto przygotowuje grunt pod kolejne inwestycje wielkopowierzchniowe niezgodne ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania tego obszaru i na dodatek to się dzieje na terenie Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu.

Na sesji Rady Miejskiej było widać, że to odkrycie mieszkańców nie było w smak burmistrzowi. Od tego momentu w temacie MPZP dla północnych Otrębus zapadła cisza i wydaje się, że temat stał się niewygodny. Urzędnicy przestali podawać jakiekolwiek konkretne terminy, a w odpowiedzi na kolejne zapytania o termin wyłożenia projektu MPZP do publicznych konsultacji padają wymijające odpowiedzi.

Co ciekawe, jeszcze 2,5 miesiąca wcześniej (we wrześniu 2023 roku) Urząd Gminy w postanowieniu o zawieszenie postępowania o wydanie WZ dla jednego z mieszkańców pisał: “Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podlegał już opiniowaniu i uzgodnieniu i będzie przygotowany do wyłożenia do publicznego wglądu. Stan zaawansowania prac nad projektem planu miejscowego pozwala na przyjęcie, że zostanie on uchwalony przed 24 kwietnia 2024 roku”. Pomimo tego, projekt nie został dotychczas wyłożony – od złożonej w tym postanowieniu deklaracji minęło już 18 miesięcy (co najmniej tyle samo od uzyskania wszelkich opinii i zgód innych organów).

Co warte podkreślenia – także zapisy w Raporcie o Stanie Gminy za rok 2023 sugerowały, że MPZP dla tej części Otrębus jest “przygotowywany do wyłożenia”.

Inwestorzy zacierają ręce na myśl o kolejnych zabudowach komercyjnych

Czy mieszkańcy mają powody do niepokoju? Jak najbardziej! Wnioski inwestorów o wydanie warunków zabudowy dla obiektów komercyjnych są już złożone w Urzędzie Gminy. Przewidują one kolejne obiekty usługowo-handlowe na terenach, na których stoją domy jednorodzinne.

Oto zrzut z proponowanego zagospodarowania terenu, o który wnioskuje inwestor na działkach przy Lidlu, gdzie dotychczas stoją domy:

Inwestorzy już chcą budować takie obiekty przy Lidlu

Na szczęście Urząd Gminy zawiesił postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w związku z opracowywaniem MPZP dla tego obszaru, ale tylko do 24 października 2025. Co jest zadziwiające – w piśmie informującym inwestora o zawieszeniu postępowania urzędnicy gminni poinformowali go, jakie warunki planują w MPZP na wnioskowanych działkach. To skandal, że takie deklaracje padają pomimo tego, że MPZP nie jest jeszcze wyłożony, uchwalony i nie wiadomo jakim rezultatem sprawa się zakończy. Wyciąg z pisma z postanowieniem o zawieszeniu postępowania do inwestora tu:

Skandaliczna obietnica dla inwestora w postanowieniu o zawieszenie postępowania o wydanie WZ

Warto wspomnieć, że gdy mieszkańcy podczas opracowywania projektu MPZP próbowali dostać się do burmistrza na spotkanie w godzinach przyjęć interesantów, by rozmawiać o zabezpieczeniu tego terenu, otrzymali odmowę, bo burmistrz z nikim nie rozmawia o MPZP przy jego opracowywaniu!

Nie czas na dalszą zwłokę w zabezpieczeniu tego terenu przed ekspansją inwestycyjną

Mieszkańcy nie mają wątpliwości – ich sprawa jak do tej pory jest traktowana instrumentalnie, a ich głos jest ignorowany. Mimo licznych interwencji i jasnego stanowiska społeczności wyrażonego we wniosku z 14 lutego 2022 roku, urzędnicy dotychczas nie zrobili niczego, by te tereny zabudowy mieszkaniowej chronić przed dalszą ekspansją usług i handlu.

Czy to nie czas, aby mieszkańcy przestali być traktowani jak statyści w decyzjach dotyczących ich własnej przestrzeni? Władza powinna służyć obywatelom, a nie szukać sposobów na obchodzenie ich woli.

Wg rankingu Wspólnoty z 2022 roku Gmina Brwinów była pokryta Miejscowymi Planami w 48%, co dawało nam 192 miejsce w kategorii miasta inne. Wg GUS w 2010 roku (czyli w roku pierwszego wyboru obecnego burmistrza) Gmina była pokryta Miejscowymi Planami w 41%. Zatem przez 10-12 lat rządów burmistrza Kosińskiego obszar objęty planami zwiększył się o 7 punktów procentowych. To niezbyt optymistyczny wynik, a jak widać na przykładzie Lidla, zagospodarowanie przestrzenne odbywające się się w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy to nie najlepsza i niezbyt przewidywalna dla mieszkańców forma planowania przestrzennego. Jak wskazuje raport NIK z ubiegłego roku (pod lupę wzięto różne urzędy gmin z Polski w latach 2019-2023) decyzje WZ to właściwie narzędzie patologiczne i odchodzenie od tego sposobu planowania przestrzennego powinno być priorytetem.

#brwinów #otrębusy #lidl #mpzp #wz #planowanieprzestrzenne #głosmieszkańców

— CC: @franzolot@pol.social #brwinów #brwinów_blogosfera #malawspolnota