Głos społeczny

Na potrzeby tego artykułu określenie „południe gminy” rozumiane jest szeroko – jako tereny Żółwina, Owczarni, Tereni, ale również Otrębus i Kań. To właśnie tam w ostatnich latach obserwujemy największą intensyfikację zabudowy i najsilniejszą presję inwestycyjną.

W Brwinowie coraz wyraźniej widać różnicę między dwiema częściami gminy.

Południe intensywnie urbanizuje się, zabudowa zagęszcza a lokalna infrastruktura pracuje na granicy wydolności. Tymczasem północno‑zachodnie wsie, takie jak Kotowice i Milęcin pustoszeją.

W przestrzeni publicznej pojawia się coraz więcej pytań:

• dlaczego rozwój gminy odbywa się tak nierównomiernie?
• czy na pewno jest to zgodne z dokumentem strategii rozwoju gminy, który miał wyznaczać kierunek zmian?

Południe – intensywny rozwój i rosnąca presja na infrastrukturę

W południowych częściach gminy powstają kolejne osiedla, domy i intensywna zabudowa. Brak wolnych terenów skutkuje zmniejszaniem powierzchni działek oraz popularnością budownictwa wielorodzinnego, w tym segmentów i szeregowców. Zmienia to bezpowrotnie spokojny – do tej pory – charakter okolicy.

Mieszkańcy coraz częściej zauważają skutki tej intensyfikacji. Obserwują wzmożony ruch samochodowy, a przemieszczanie się po drogach gminnych zajmuje więcej czasu. Zgłaszane są problemy z niskim ciśnieniem wody, przeciążeniem szkół i placówek medycznych.

Zdaniem mieszkańców umiera pierwotna koncepcja miasta‑ogrodu jako przestrzeni zielonej, harmonijnej i nisko intensywnej.

Często można usłyszeć wyjaśnienie, że południe rozwija się tak szybko, ponieważ znajdują się tam gleby słabe, które można przeznaczać pod zabudowę. Jednak jest to tylko częściowo prawda. W Tereni i w części Żółwina znajdują się cenne gleby podlegające ochronie. Mimo to, tereny te zostały wskazane jako kierunek rozwoju.

Północny – zachód – dobre miejsce do życia, ale bez szans na zabudowę

W Kotowicach i Milęcinie sytuacja wygląda odwrotnie.

To obszary:

• dobrze położone,
• blisko Brwinowa,
• blisko szkół i usług,
• z dostępem do dróg,
• blisko węzła autostradowego,
• z dużymi połaciami gleb niechronionych (klasy IV-VI).

Według dokumentu Strategii Rozwoju Gminy Brwinów do 2030 roku, to właśnie takie tereny powinny być naturalnymi rezerwami inwestycyjnymi.

Strategia Gminy Brwinów mówi jasno: gleby dobre (klasy I-III) podlegają ochronie, a gleby słabe (IV-VI) mogą być przeznaczane pod zabudowę, zwłaszcza w pasie 80 metrów wzdłuż dróg publicznych. Tymczasem w projekcie Planu Ogólnego jest inaczej – słabe, niechronione gleby położone w Kotowicach, nie zostały wskazane jako kierunek rozwoju. Mieszkańcy odbierają to jako brak spójności i logiki.

Na północnym‑zachodzie problem ma jednak głębszy wymiar. Tereny te wyludniają się, a młodzi ludzie nie mają możliwości wybudowania swoich domów w pobliżu rodziców.

Formalnie działki muszą zachować charakter rolny – mimo tego, że większość właścicieli rolnikami nie jest i nie planuje nimi zostać.

Jak podkreślają mieszkańcy, nie chodzi o budowę osiedli, czy szeregówek, ale o możliwość stawiania pojedynczych domów jednorodzinnych z dużymi ogrodami, na słabych glebach, wzdłuż istniejących dróg, bez wprowadzania zwartej zabudowy klinami w pola.

Rolnictwo? Raczej w teorii, bo młodych rolników już nie ma

Północno‑zachodnia część gminy od lat przestaje być rolnicza. Gospodarstwa prowadzone są głównie przez pojedyncze starsze osoby, a młodych rolników jest już niewielu.

Dlatego mieszkańcy zwracają uwagę, że blokowanie możliwości zabudowy, w oparciu o argument ochrony rolnictwa, nie ma pokrycia w rzeczywistości społecznej. Tym bardziej, że trudno mówić o ograniczeniu funkcji rolniczej w kontekście przeznaczenia pod zabudowę słabych gruntów położonych przy drogach.

Pytanie mieszkańców: gdzie mają budować się nasze dzieci?

Mieszkańcy północno‑zachodniej części gminy podkreślają, że ich dzieci chciałyby budować domy w rodzinnych miejscowościach – tam, gdzie ich korzenie.

Jednak słyszą, że mają szukać działek w innych miejscowościach, np. w Żółwinie.

To rodzi pytanie – czy rozwój przestrzenny naprawdę musi rozdzielać rodziny?

CPK: presja demograficzna może jeszcze wzrosnąć

W debacie pojawia się także wątek związany z budową CPK (Port Polska).

Rządowe analizy przewidują, że w związku z uruchomieniem lotniska i powstaniem nowych miejsc pracy, do okolicznych gmin może sprowadzić się nawet około 50 000 osób. Nowi mieszkańcy będą potrzebować miejsc do życia. To może wywołać dodatkową presję na zagęszczanie Kań, Otrębus, Owczarni, Żółwina, a nawet samego Brwinowa.

Co ważne – przedstawiciele CPK, którzy spotykali się z mieszkańcami Brwinowa (2 czerwca 2025 r.), podkreślali, że nie widzą żadnego powodu, by blokować rozwój terenów północno‑zachodnich. Ograniczenia dotyczą tylko terenów w bezpośrednim sąsiedztwie torów.

Ich zdaniem zrównoważony rozwój całej gminy byłby korzystniejszy zarówno dla mieszkańców, jak i dla funkcjonowania przyszłego portu. Ograniczanie rozwoju tylko do jednej części gminy prowadzi natomiast do przeciążenia najbardziej zurbanizowanych obszarów.

Z dostępnych informacji wynika, że żadna z instytucji państwowych nie wnioskowała, na etapie przygotowywania planu ogólnego, o wstrzymanie rozwoju terenów północno-zachodnich.

Kto korzysta na nierównomiernym rozwoju? Przedsiębiorcy spoza gminy

Coraz więcej mieszkańców zauważa, że obecny układ służy przede wszystkim deweloperom posiadającym tereny pod zabudowę, w tym wielorodzinną. Natomiast interesy mieszkańców – możliwość budowy domów, pozostania blisko rodzin, równomierny rozwój – pozostają na dalszym planie.

Wnioski: potrzebna jest równowaga

Południe rozwija się intensywnie, podczas gdy północny-zachód wyludnia się. Budowa CPK jeszcze zwiększy presję demograficzną.

Dlatego mieszkańcy oczekują zapewnienia równomiernego rozwoju całej gminy, zamiast nadmiernego zagęszczania jednych terenów a pozbawienia rozwoju innych.

Bo w planowaniu, tak jak w życiu, najważniejsza jest równowaga.

[AŁ, Stowarzyszenie dla Kotowic]